400余户交钱后却“丢掉”业主身份 保定宏孚地产与北京金泰之间发生了什么

2016年，保定市宏孚房地产开发有限责任公司（下称“宏孚地产”）在当地挖了个大土坑，宣称要建“宏孚茗园二期”，属于政府“限价房”。此后两三年，宏孚地产陆续收取400多户的“定金”，每户约三四十万元。至此，这些购房者算是跳了“坑”。

(资料图片仅供参考)

所谓“宏孚茗园二期”，之后被指压根无合规土地手续，未能开发。更糟糕的是，宏孚地产也资金崩盘，被列失信企业。而去年年底，宏孚地产的老板李国庆也因病去世。

令购房户苦恼的是，2019年，宏孚地产通知他们申报的限价房项目叫“璞园”，他们拿到了“准购证”，选了房。正当满心期待入住新房时，却获悉，璞园新房没他们的份！

对此，璞园项目方则表示，“宏孚茗园二期”和“璞园”完全是不搭边的两个项目，两者距离300米。至今，购房户和璞园项目之间，已经展开了长达两三年的博弈。

宏孚地产涉嫌非法集资吗？两个项目之间，究竟是何关系？购房户又当何去何从？近日，《华夏时报》记者对此进行了详细调查。

难产的“宏孚茗园二期”

宏孚地产成立于2000年，作为保定市的本土开发商，原本在当地口碑不错。2016年，宏孚地产曾在保定市莲池区韩庄乡开发过限价房项目，取名“宏孚茗园”。

同年，宏孚地产对外宣称要投建另一个限价房项目，即“宏孚茗园二期”。这一消息释放后，不少购房者踊跃认购。

所谓“限价房”，又称限房价、限地价的“两限”商品房，是一种限价格、限面积的商品房，主要在于解决中低收入家庭的住房困难。

据购房者张坤（化名）介绍，当时“宏孚茗园一期”售价不足7000元/平米，比普通商品房便宜不少。购房者预估，“宏孚茗园二期”价格会和一期接近。考虑到价格便宜、资源紧俏，购房者担心等后续政府公布信息后再报名恐排不上号，所以纷纷提前在宏孚地产认购。

购房者倪楠（化名）对记者表示，因一期（宏孚茗园）已在建，所以当宏孚地产称要建二期时，他们深信不疑。他们认为，毕竟是政府“限价房”，应该会有保障。

宏孚地产凭借在当地的口碑和“限价房”噱头，在两三年的时间内，陆续收取了400多户的购房“定金”，也有称“内部认购款”。多位购房者表示，他们有的交30万元，有的交40万元，也有购房者表示，曾交过60多万元。

购房者交给宏孚地产40万元内部认购款的收据。 受访者供图

假设以400户，每户交30万定金估算，总计定金数额约1.2亿元。有购房者告诉记者，他本人曾咨询韩庄乡政府领导，相关领导表示，宏孚地产收取了428户的定金，总计1.68亿元。不过，由于记者拨打韩庄乡相关领导电话，未能接通，因此对于1.68亿元这一数字，未能核实。

交过定金的购房户，开始期待入住新房。可没想到是，他们的业主身份，后来竟不被承认。

不被承认业主身份

2019年，购房者终于迎来认购限价房的进一步消息，宏孚地产通知他们提交材料，报名申请。要提到的是，宏孚地产此时让他们申报的项目名称不叫“宏孚茗园二期”，而叫“璞园”。

针对申购时项目名称的变化，有购房者认为，当时大家主要跟着宏孚地产的引导走，至于项目名称的改变，无人去深究。他们认为，也可能是中间更改了名字，或者是对外宣传名称和备案名称不同而已。

2019年下半年，符合申购条件的400多购房户通过审核，拿到了保定市保障性住房管理中心（下称“保障房中心”）发放的“准购证”。

购房者提供的“准购证”图。

张坤表示，当时“璞园”的价格被公布，均价约在9000多元，这比“宏孚茗园一期”高出不少。有业主认为，既然比市场价低得不够多，开发商又“强制绑定车位”销售，就想退款。但更多的购房者还是想要房。

正当购房者满心期待入住新房时，矛盾爆发，虽然他们交过定金，也已拿到“璞园”准购证，但璞园项目根本不承认他们的业主身份。

简单而言，璞园无法承认400多户业主身份的核心原因是，宏孚地产先前收了400多户的定金，却没有转给璞园的开发公司保定市金泰宏孚房地产开发有限责任公司（下称“金泰宏孚”）。

为何宏孚地产未把所收定金转给金泰宏孚？张坤提供了一份宏孚地产在2021年4月时所做的承诺书，按照承诺书，当时宏孚地产的说法是：“ 2010年，宏孚地产为配合（保定）市政府三大片区改造出资征收大西良783亩土地，占用了大量资金，致使公司资金比较紧张，无法将原收取400余户定金转入贵公司（金泰宏孚）。”

记者曾多次联系宏孚地产相关负责人，但电话均未能接通。记者曾尝试联系韩庄乡政府相关领导，但也未能接通。因此，就宏孚地产为改造土地占用资金事宜，未能获取详细内情。

不过，从张坤提供的承诺书上，以宏孚地产表述的字面来看，还存在一些疑问：宏孚地产因配合政府改造土地占用资金，导致资金紧张，发生在2010年。但收取“限价房”定金却发生在2016年后。

矛盾重重的说法

关于业主身份之争，购房者和璞园方面的观点，充满矛盾。而梳理双方矛盾，首先要提到璞园的开发背景。

张坤提供的文件显示，2020年，保定市保障房中心的相关通知中曾提到，宏孚地产曾计划建“宏孚茗园二期”，但由于土地手续等多种原因，未能开发。2018年，宏孚地产与北京金泰房地产开发有限公司（下称“北京金泰”）合作开发，取得璞园的开发手续。2019年，璞园开始销售。

简单来说，宏孚地产是璞园开发公司的股东之一。据了解，宏孚地产和北京金泰合资成立了金泰宏孚，双方分别持股40%和55%，而另外5%由一家“以从事资本市场服务”为主的企业持有。

购房者表示，金泰宏孚成立于2017年4月，许多购房者的定金都是在金泰宏孚成立以后交的。而且，在购房者看来，金泰宏孚就在宏孚地产的物业办公，客户将购房定金交给金泰宏孚的股东之一宏孚地产很正常。

目前，购房者认为，既然金泰宏孚的股东宏孚地产收了定金，作为合资公司以及璞园项目的开发商，金泰宏孚应当承认他们的业主身份，并如期交房。

另外，购房者还向记者出示了一个资料例证：2020年6月8日，保定市保障中心曾发给金泰宏孚一份《关于对璞园项目保留已选房源的通知》（下称《通知》）。关于这份《通知》，记者曾致电保定市保障房中心，不过相关工作人员表示，对这一历史情况不了解。

关于对璞园项目保留已选房源的通知。 受访者供图

记者注意到，上述《通知》曾要求，金泰宏孚不能对400多购房户已选的房源对外二次销售。并表示，如发现二次销售，相关人员要承担责任。

另外，关于资金问题，《通知》还提到，北京金泰和宏孚地产要“尽快协调，抓紧解决，资金到位后，尽快安排客户签订购房合同。”天眼查显示，北京金泰由北京能源集团有限责任公司全资持股。

在张坤看来，当地保障房中心既然要求金泰宏孚为400多户业主保留房源，并提到让两公司抓紧解决资金问题，就是间接说明，资金问题是宏孚地产和金泰宏孚之间的内部问题，是在间接承认400多户是璞园业主的身份。

记者多次联系宏孚地产相关负责人，电话均未接通。不过，购房者出示的一份宏孚地产的最新“情况说明”，可以说明宏孚地产当前的观点。

2023年5月，宏孚地产在“情况说明”中表示：“当时在相关部门的监督下，大家的房号已选，并且保障房管理中心早已出具大家已选房屋不允许二次销售的文件，所以大家所选房号合法合规，收房入住合理合法，理应与其他业主同期交房。”

要注意的是，宏孚地产在“情况说明”中如此措辞：“关于在我司付款购买‘璞园’项目的业主”。至少从字面意思看来，宏孚地产认为，购房者所买的就是“璞园”项目。而这份情况说明，并没有提到“宏孚茗园二期”的字样。

在金泰宏孚看来，购房者对璞园项目误会重重。金泰宏孚的相关负责人林嘉（化名）对《华夏时报》记者表示，金泰宏孚方面最初对宏孚地产已收取400多购房户定金的背景，并不了解。矛盾主要发生在2019年，当时客户选完房，要交首付时，这个问题才暴露。

另外，林嘉还表示，金泰宏孚曾经的确租用过宏孚地产的物业办公，但在金泰宏孚发现混乱的现象后，就离开宏孚地产的物业，搬往了新售楼处。

关于400多购房户曾报名申购璞园，林嘉提到，“2019年，璞园公示摇号，保定日报也曾公示这一信息，所有（想购买的）客户都可以自行上各区去申报。当时，宏孚地产也通知了相关客户去报名。”

林嘉提到，关于璞园项目的观点，需要以之前发布的“声明”为主。张坤为记者提供了璞园项目的声明。

根据该声明，记者注意到，今年2月，璞园项目部表示，“2016年起宏孚公司将没有任何手续的所谓的‘宏孚茗园二期’向社会销售，严重违法。” 另外，声明还提到，“（宏孚地产）蒙蔽‘宏孚茗园二期’业主，让其报名申请璞园项目限价房……”

根据“声明”，璞园项目部还认为，璞园和宏孚地产建设的所谓“宏孚茗园二期”所挖的土坑，相距300米的距离，这是两个不搭边的项目，而且宏孚地产也只是金泰宏孚的小股东而已。

天眼查显示，宏孚地产在金泰宏孚的股权已多次被冻结，最早的冻结公示日期，是在2019年9月，最近的股权冻结公示日期是在今年4月，冻结股权价值4000万元人民币。

宏孚地产崩盘，老板去世

400多购房户不被璞园项目承认业主身份，购房户找收定金的宏孚地产讨要说法。但宏孚地产如今却陷入经济崩盘。

记者从天眼查获悉，目前宏孚地产因资金链断裂，已多次被列为失信企业。宏孚地产所涉案件中，89.2%的案件身份是被告，被告身份涉案件数量约130多个，其中以民间借贷纠纷和房屋交易合同纠纷为主。

天眼查另显示，目前，宏孚地产处于首次执行阶段的案件有60余件，而近5年中，以2021年的案件占比最大，为33.8%。

尽管宏孚地产崩盘，但此前购房者还可以找宏孚地产的老板李国庆要说法，然而，2022年11月，宏孚地产法人代表和实际控制人李国庆也因病去世。倪楠告诉记者，有购房者曾找李国庆的儿子讨要说法，不过双方不欢而散。

法律角度而言，李国庆去世后，宏孚地产的债会“人死债消”吗？北京知名律师彭艳军认为，不会。他向记者分析，根据民法典规定，如果李国庆之子继承了李国庆的遗产，就可以要求其子在继承遗产的范围内清偿债款。

彭艳军提到，通常情况下，公司欠债，股东并不需要承担责任，因为公司作为独立法人，以其公司全部财产对债务承担责任。但在本案中，宏孚地产如有欠债，股东李国庆可能难逃干系。

彭艳军提到这样一个信息，国家企业信用信息公示系统显示，宏孚地产注册资本1.5亿元，但实缴资本才2000万元，如情况属实，宏孚地产有外债，股东李国庆会在1.3亿元出资不实范围内，对公司债务不能清偿的部分，承担补充赔偿责任。

彭艳军还分析，当一人有限公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，也应当对公司债务承担连带责任。本案中，宏孚地产系一人有限公司，李国庆系宏孚地产唯一股东。因此，即便李国庆完全履行了出资义务，也有可能因其个人财产与公司财产混同而对债务承担连带责任。

涉嫌非法集资？

有一份截图值得提到，张坤曾经为记者提供了一份人民网领导留言板的截图。截图显示，关于此事，2020年5月13日，有购房者曾留言求解决。2020年7月1日，保定市人民政府曾对此回复。目前，记者在人民网地方领导留言板只能检索到一年半内的留言，因此，未能看到上述截图内容。

根据截图，当时保定市人民政府曾提到，2020年5月6日，保定市住建局住房保障处、房地产处、稽查大队参加了北京金泰、宏孚地产和“璞园”上访的购房代表就签订正式的购房合同诉求召开的协调会。最终经协商，北京金泰和宏孚地产先行起草一个三方协议（北京金泰、宏孚地产、业主），协议明确购房业主、住房坐落、准购证等信息。

上述截图还提到，“宏孚地产解决资金问题后，将璞园收房款转至金泰宏孚账户，换正式购房合同。业主代表表示同意。另外一部分业主诉求是不想购买，想退房款。这也需要宏孚地产解决资金问题后解决。”

要注意的是，这份截图末尾还显示，保定市人民政府曾提到，“宏孚公司（宏孚地产）未取得任何手续收取定金的行为，涉嫌非法集资或合同诈骗。如果宏孚地产不返还定金，购房户可以通过法院起诉，依法维护合法经纪权益。”

针对这份截图的内容，彭艳军分析，宏孚地产的行为是构成非法集资或合同诈骗等刑事犯罪，还是只是一般的合同纠纷，关键在于其主观上有无非法占有他人财物的目的，这一点有赖于有关部门的调查。是否构成犯罪，需要从犯罪的客体、犯罪的客观方面、犯罪的主体、犯罪的主观方面综合分析。

彭艳军表示，如果宏孚地产收取定金的行为尚未被定性为刑事犯罪，则购房户可以通过到人民法院以合同纠纷起诉来讨要定金。如果法院审理后认为，宏孚地产存在涉嫌犯罪可能，也会将有关材料移送公安机关处置。

记者在人民网领导留言板查询看到，关于宏孚地产最新一次的留言时间为2023年4月6日，关于“房子不给签合同，也不退款”如何解决的问题，莲池区委回复：“经莲池区韩庄乡核实，目前我区正积极协调宏孚（弘达）地产公司同有退款需求的购房户协商解决问题。我区工作人员已与您电话联系，解释相关工作进展情况。”

承认业主身份有条件

心慌的购房者，屡次找宏孚地产协调。据了解，过去两三年，宏孚地产和金泰宏孚以及购房者三方，曾经多次做过类似“保证书”和“承诺书”的说明。

然而，“业主身份”的问题依然没有从根本上解决。最现实的难题在于，宏孚地产资金链断裂后，根本拿不出钱给“金泰宏孚”。

值得说明的是，记者注意到，根据所谓的“保证书”和“承诺书”，其实金泰宏孚要真正承认400多户是璞园业主的身份，是有前提的。

举例而言，宏孚地产和金泰宏孚双方，在2020年4月7日出具的“承诺书”中提到，“宏孚地产保证在一个月内开始转交金泰宏孚首付款，三个月内转交到位，同时补签合同”。

而在2021年，两公司的“保证书”中曾提到“待（保定）市政府解惑政策出台后，保证本年度十月底之前制定方案，完成转签（璞园）。”

张坤认为，目前来看，金泰宏孚要承认400多户的业主身份，有两个条件：要么宏孚地产把先前收的定金转交金泰宏孚；要么，政府给予“解惑政策”。

所谓的“解惑政策”怎么理解？记者曾联系相关政府负责人，但电话未能接通。张坤分析，所谓的“解惑政策”，应该是对金泰宏孚有利的红利政策。

彭艳军律师分析，在征得业主同意下，宏孚地产是可以将合同权利义务一并转让给金泰宏孚的。目前来看，选择继续要房的业主基本认可这一方案的，关键是看宏孚地产和金泰宏孚能否最终顺利达成协议，解决好资金问题，并完成转签工作。

通过人民网地方领导留言板，本报记者检索获悉，2022年9月有购房者提到相关问题。保定市莲池区委回复提到，“经莲池区韩庄乡政府核实，由于退房退款数额巨大，目前市住建局正在协调有能力的企业接盘，待达成一致后，注资统一解决。目前您所选房号已登记保留。”

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